مذكرة دعوي إنهاء علاقة إيجارية لعقد إيجار مشاهرة بها العديد من القواعد القانونية

 

مذكرة دعوي إنهاء علاقة إيجارية لعقد إيجار

المدة مشاهرة بها العديد من القواعد القانونية

-1-

 الوقائع

لحرص حثيث من الدفاع علي ثمين وقت عدالة المحكمة الموقرة ، فإنة يحيل بشأن الوقائع إلي أوراق الدعوي ، ونحن علي يقين بأن الهيئة الموقرة ممحصة للأوراق مدققة لها كاشفة للغث من الثمين وصولاً إلي وجه الحق في الدعوي الماثلة ببصيرة ينيرها المولي سبحانة وتعالي  .

 ونكتفي منها في أنة بموجب عقد إيجار مؤرخ 22/2/2006 ، إستأجرت المدعي عليها من المدعية الشقة السكنية الكائنة بالدور الأول علوي ، والمكونه من أربع غرف وصاله بالمنافع  بالعقار 

 – بأجرة شهرية قدرها خمسون جنيها تدفع أول كل شهر ، وقد إستمرت في شغل العين المؤجرة رغم التنبية عليها بعدم الرغبة في إستمرار العلاقة الإيجارية بموجب إنذار علي يد محضر والحاصل بتاريخ 3/11/2021 ، والمرفق أصله بمستندات الدعوي ، الأمر الذي حدا بالمدعية لإقامة الدعوي الماثلة أمام عدل الهيئة الموقرة بصحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 6/12/2021 طالبه الحكم بإنتهاء عقد الإيجار المؤرخ 22/2/2006 وتسليم العين موضوع العقد إليها خالية من الأشخاص والمنقولات وإلزامها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماه .

الدفاع

 

الهيئة الموقرة

أولاً : خضوع عقد الإيجار محل الدعوى للقانون 4 لسنة 1996

 

وحيث أن عقد الإيجار محل الدعوى مؤرخ في 22/2/2006 قد أبرم فى ظل أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 والذي أحال إلى قواعد القانون المدني .

 

 

-2-

 

Ø     حيث تنص المادة الأولي من القانون رقم 4 لسنة 1996 علي أنه " لا تسرى أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التى انتهت عقود إيجارها قبل

العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقا للقانون"

 

Ø     كما نصت المادة الثانية من ذات القانون علي أنه " تطبق أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو فى شأن إستغلالها أو التصرف فيها. "

 

وبمطالعة الهيئة الموقرة لمستندات الدعوي سيما عقد الإيجار سندها أنه مؤرخ 22/6/2006 ومن ثم فهو يخضع لأحكام القانون المدني .

-         كما تنص المادة 147/1 من القانون المدني بأن " العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون "

 

-         كما نصت الماده 148/1 من ذات القانون علي أنة " يجب تنفيذ العقد طبقاً لما إشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية. "

 

 

-         وجري نص المادة 558 من القانون المذكور علي أن " الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معيّن مدة معيّنة لقاء أجر معلوم. "

 

-         كما نصت المادة 598 من ذات القانون علي أنة " ينتهي الإيجار بإنتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء. "

 

 

-         ونصت المادة 563/ج علي أن " إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة . وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها :

(جـ) في المساكن والغرف المؤثثة وفي أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهائيا بشهر فإذا كانت اقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير. "

 

 

-3-

ثانياً : مده عقد الإيجار :-

 

نص البند الأول من العقد سند الدعوي أن مدة الإجاره مشاهرة ، كما نص البند الثالث أن الأجرة المتفق عليها خمسون جنيهاً شهرياً يدفعها المستأجر ليد المؤجر أول كل شهر ، ونص البند الأخير – بدون رقم – مضاف بخط اليد علي أن ( إتفق الطرفان المالك والمستأجر بأن يدفع المستأجر نصف القيمه الإيجارية حتي سداد المبلغ المدفوع مقدماً ومقداره 4750 جنيه مصري لاغير ) وكان الثابت من عبارات ذلك البند أن المبلغ سالف البيان مقدم إيجار يخصم منه شهرياً نصف القيمة الإيجارية حتي نفاذه ثم تدفع الأجرة كاملة ، ومن ثم فإن عقد الإيجار عين النزاع يمتد حتي إستهلاك المبلغ المسدد كمقدم إيجار بحسبان أن الأجرة ركن جوهري من أركان عقد الإيجار لايمكن تفسير العقد دونها .

 

Ø     و من المقرر أنة " يلاحظ أنة في بعض العقود يدفع المستأجر مبلغاً كمقدم إيجار يتفق علي أن يخصم جزء منه من الأجرة الشهرية سواء كان الخصم بنسبة معينة كنصف الأجرة الشهرية مثلاً أو ربعها أو كان ما يخصم هو مبلغ معين فإن إرادة المتعاقدين تكون قد إنصرفت إلي أن مدة الإيجار لا تقل عن المدة اللازمة لإستهلاك

مقدم الأجرة حتي ولو ذكر في العقد أن المدة شهر أو مشاهرة لأن من واجب المحكمة أن تفسر عبارات العقد لتتعرف علي حقيقة إرادة الطرفين وتستعين في ذلك بظروف التعاقد "

                                                 (مذكرة تطبيقات عملية في الإيجار للمستشار عبد الملك القمص البند العاشر )

 

Ø     وفي ذلك قضت محكمة النقض  بأنة " لما كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بالدفاع الوارد بوجه النعي (بأن المطعون ضده قد إستلم منه مقدم إيجار لا ينتهي العقد إلا باستنفاده) وأيده بصورة من العقد المشار إليه المتضمن استلام المطعون ضده لمقدم الإيجار لم يجحدها الأخير فأطرح الحكم دفاع الطاعن وقضى بالإخلاء في حين أنه لا محل للقضاء بانتهاء العقد قبل إنتهاء مدته المتفق عليها ضمناً بما يعيبه. "

                             ( الطعن 7505 لسنة 80 ق جلسة 4 / 1 / 2012 مكتب فني 63 ق 10 ص 76 )

Ø     كما قضت أنة " إذ كان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بما ورد بسبب النعى بإمتداد عقد إيجار الشقة محل النزاع حتى إستنفاد مقدم الإيجار الثابت بالبند الثالث من عقد الإيجار ومقداره 12000 جنيه ، وكان الثابت من عبارات نص البند إستلام المطعون ضده المبلغ سالف البيان كمقدم إيجار يخصم منه شهرياً نصف القيمة الإيجارية حتى نفـاده ثم تدفع الأجرة كامـلة ، كما ورد بالبند 17 من ذات العقد أن تزاد الأجرة كل خمس سنوات بمقدار 10% من القيمة الأصلية للإيجار البالغ مقدارها شهرياً 180 جنيه ، على أن تسرى هـذه الزيادة من تاريخ عقد الإيجار في 1/4/2003 ومن ثم فإن عقد إيجار عين النزاع يمتد حتى استهلاك المبلغ المسدد كمقدم إيجار وبعدها يكون منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وقضى بتأييد حكم أول درجة القاضى بانتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته باعتبارها هى المدة المعينة لدفع الأجرة حسب تفسير المحكمة لنصوص عقد الإيجار ، وهو تفسير لا تحتمله عبارات العقد في جملتها وتخرج عن ظاهر مدلولها وإرادة المتعاقدين الواضحة فإنه يكون معيباً ".

                                           ( دوائر الايجارات - الطعن رقم 5670 / 79 بتاريخ  16-12-2010

 

-4-

 

Ø     "عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني إنتهاؤه بإنتهاء مدتة م 598مدني ، إستمرار المستأجر في شغل العين بعد إنتهاء العقد غصب "

                                                                       (جلسة 3/1/2001 الطعن رقم 3829 لسنة 66 ق )

 

 

وهدياً بما تقدم و لما كانت بداية التعاقد في 22/2/2006 فإن مقدم الإيجار لا يستنفذ إلا بمرور مائة وتسعين شهراً أي خمس عشر سنة وعشر أشهر وينتهي بتاريخ 30/11/2021 ليتعين بعد ذلك إعمال نص المادة 563 مدني

 

وإعتبارة متجدداً للفترة المحددة لدفع الأجرة وينتهي بإنقضائها بناء علي طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه علي المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص هذة المادة .

وتناسقاً مع ما سيق فإنه قد تم التنبية علي المدعي عليها بعدم الرغبة في إستمرار العلاقة الإيجارية بموجب إنذار علي يد محضر والحاصل بتاريخ 3/11/2021 ، والمرفق أصله بمستندات الدعوي .

 

ثالثاً: تسليم العين

أما عن تسليم العين محل التعاقد فلما كان الثابت من نص الماده 590 من القانون المدني أنة " يجب على المستأجر أن يردّ العين المؤجّرة عند انتهاء الإيجار، فإذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزماً أن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين وما أصاب المؤجّر من ضرر "

 

Ø     وقد قضت محكمة النقض بأنة المقرر - في قضاء هذه المحكمة – " أن الدعوى بطلب الإخلاء والتسليم المبني على إنتهاء مدة عقد الإيجار المفروش تتضمن في حقيقتها وبحسب التكييف القانوني السليم طلب بإلزام المستأجر بتنفيذ التزامه التعاقدي عيناً برد العين المؤجرة والذي نصت عليه المادة 590 من القانون المدني بقولها "يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء العقد...." وهو على هذا النحو تستند إلى عقد الإيجار."

 

                   (الطعن 2481 لسنة 54 ق جلسة 13 / 12 / 1989 مكتب فني 40 ج 3 ق 371 ص 315 )

 

 

-5-

 

Ø     المقرر ـ في قضاء محكمة النقض ـ أن مفاد نص المادتين 590، 592 من القانون المدني يدل على أن المستأجر ملتزم برد العين المؤجرة عند إنتهاء الإيجار بالحالة التي تسلمها عليها.

 

         (الطعن 1879 لسنة 71 ق جلسة 21 / 11 / 2002 س 53 ج 2 ق 208 ص 1076)

 

 

 

تلتمس الطالبة من عدالة المحكمة :-

أولا :- بقبول الدعوى شكلا .

ثانياً :- وفى الموضوع :- القضاء بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 22/2/2006 وتسليم العين المؤجرة للطالبة خالية من كافة الشواغل والأفراد بحكم مشمول بالنفاذ المعجل الطليق من قيد الكفالة ، مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

***********************

***********************